Bộ 3 luật bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được Quốc hội cho phép có hiệu lực thi hành sớm hơn 5 tháng so với thời điểm quyết định trước đó là 1/1/2025 đã đánh dấu bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường sau 3 năm trầm lắng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng trưởng rất nhanh trong vòng hơn 10 năm qua. Tuy nhiên, kể từ năm 2019 đến nay thị trường liên tục gặp khó. Việc Quốc hội thông qua 3 bộ luật mới được các chuyên gia, luật sư, giới đầu tư đánh giá cao bởi đã tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua, từ đó tạo đà hồi phục tâm lý tốt cho thị trường địa ốc.
Cụ thể, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Các quy định tại Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm”.
Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất. Theo đó, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 và đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp sổ đỏ. Luật mới cũng bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó, chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư.
Về đất nông nghiệp, Luật Đất đai năm 2024 cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong khi theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Đây là một trong những quy định có tác động mạnh mẽ đến phân khúc đất nông nghiệp.
Cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật mới đã tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Luật mới đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền, giúp hạn chế tình trạng sốt đất. Đồng thời Luật cũng quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực cũng yêu cầu môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Luật mới cũng bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án, các doanh nghiệp BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản.
Đối với Luật Nhà ở 2023 đã tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng cường quản lý chất lượng nhà ở. Theo đó, Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.
Song song đó, Luật Nhà ở năm 2023 cũng bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân để bán, cho thuê; quy định chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Đặc biệt, Luật cũng quy định căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng.
Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư; mở rộng đối tượng được ở nhà công vụ…
Ngay sau khi các Luật mới có hiệu lực thi hành, cả hệ thống từ các cơ quan ban ngành, các tổ chức xã hội nghề nghiệp đến doanh nghiệp bất động sản đều “chạy đua” với các chương trình phổ biến, tuyên truyền kiến thức pháp luật mới.
Cụ thể, ngày 13/8/2024 Thủ tướng có Công điện số 79/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế – xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.
Theo đó, Công điện của Thủ tướng yêu cầu các Bộ, ngành theo thẩm quyền và chức năng nhiệm vụ được phân công chỉ đạo, hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền; báo cáo Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vượt thẩm quyền”.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng sâu sát, quyết liệt trong việc hướng dẫn, gỡ vướng cho từng dự án tại các địa phương. Tại Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Định, tổ công tác của Bộ xây dựng nắm thông tin, liên tục đưa ra phương án cho từng dự án bất động sản. Đến nay, nhiều dự án đã và đang được tháo gỡ về các điểm nghẽn như tiền sử dụng đất, chủ trương đầu tư, xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…đem lại niềm tin phục hồi rất lớn cho thị trường địa ốc.
Các ban ngành địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp cũng không ngoài cuộc. Các địa phương đã tăng tốc ban hành văn bản quy định chi tiết 3 Luật, thống nhất xây dựng các Nghị định, Quyết định, Thông tư để đưa các luật vào thực tiễn cuộc sống. Có thể kể đến như Quyết định 100/2024/QĐ-TTg về tách/hợp thửa đất tại Tp.HCM, Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND công bố Bảng giá đất điều chỉnh Tp.HCM…
Mặc dù chính phủ và các địa phương đã tăng tốc đưa 3 luật vào thực thi. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn trong việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý…
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ, qua tiếp xúc với các địa phương, Hiệp hội nhận thấy nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý còn khá hạn chế. Ví dụ như đối với các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều địa phương phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra, còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất…